銀行對民營房企“惜貸”的根源在哪里?
    來源:證券時報網(wǎng)作者:李宇嘉2023-12-14 06:55

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    【環(huán)宇雜談】

    當下最需要解決的是,規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財務行為和信息披露,杜絕企業(yè)違規(guī)挪用預售資金,杜絕項目之間資金流交叉。

    李宇嘉

    從“白名單”到“三個不低于”,銀行支持房企融資的風向正在轉變。近期,多家大型銀行密集召開房企座談會,聽取房企融資需求,并且表態(tài)會“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”。從2022年的“金融16條”和“三支箭”政策,到本次“三個不低于”“一視同仁”,可以看到,房企資金鏈緊張,特別是民營房企“融資難”,已到了非解決不可的地步。

    去年底發(fā)布“金融16條”及“三支箭”后,起初業(yè)內(nèi)預期很高,但實際落地效果不理想。在我調研過程中,有房企表示,銀行存在所有制歧視問題,總是帶著有色眼鏡看待民營房企融資,總是將民營地產(chǎn)與高風險對應起來。而銀行則普遍認為,民企奉行“三高”經(jīng)營模式,高負債是鐵定的,而且不管怎么盡調,也搞不清他們有多少債務,實際償債能力如何。

    一家銀行公司部的經(jīng)理告訴我,民企開發(fā)商普遍存在多頭融資現(xiàn)象,都要靠信托、私募等非正規(guī)渠道來借錢拿地,拿了地還要融開發(fā)貸,還要拖欠供應商貨款、讓施工單位墊款建房。所以,任何一個地產(chǎn)項目都很難實現(xiàn)資產(chǎn)獨立、負債獨立,很難實現(xiàn)資金封閉運轉,很有可能突然冒出一個債權人查封、劃扣本項目預售資金,銀行投進去的貸款就變成了不良資產(chǎn)。

    總之一句話,按銀行現(xiàn)有的風控審批模式,很難明顯增加對民企的貸款。更加重要的是,即便預售資金全部能進監(jiān)管賬戶且銀行可以控制賬戶資金進出,確保一旦過了監(jiān)管額度,就可以要求開發(fā)商拿銷售回款償還開發(fā)貸,但問題是商品房需求端持續(xù)疲弱,每月的銷售回款不斷走低,有的項目劃扣完預售監(jiān)管資金,可能就沒錢了,保障銀行的債權有不確定性。

    交流中,這位銀行部門經(jīng)理向我舉了個例子。某地產(chǎn)項目,申請開發(fā)貸時,按照當時銷售狀況,三個月后銷售回款即可滿足監(jiān)管額度,預計半年后就可以還清開發(fā)貸。但是,開盤后去化嚴重不及預期,當月去化率不足15%,連預售監(jiān)管資金額度都不夠。后期開發(fā)商降價促銷,回款滿足了監(jiān)管額度,但由于該開發(fā)商其他項目保交樓存在資金缺口,監(jiān)管額度增加了,導致開發(fā)貸出現(xiàn)逾期。

    個人認為,金融機構之所以有所有制的歧視,本質上是對行業(yè)舊模式的不信任。簡單講,高利潤的誘惑下,很多開發(fā)商都想高周轉、加杠桿。所以,必然會出現(xiàn)過多負債、表外負債。過去房價上漲、購房踴躍時,這種模式對資金鏈和償債的考驗被掩蓋。現(xiàn)在,商品房銷售開始下行,而過去高舉高打(多拿地、多開工、少竣工)到了償債、交付用錢的時候了。

    恰恰這時候銷售回款下降了,加上風險開始暴露,銀行不愿意再像過去那樣,沒有顧慮地“喂錢”了。外源和內(nèi)源融資雙重夾擊,民企債務和違約問題就接踵而來。我認為,不管是“白名單”還是“三個不低于”,盡管有助于避免個體理性(規(guī)避風險)導致集體非理性(系統(tǒng)性風險),但行業(yè)模式和信用問題不解決,不能強行把馬拉到河邊并強制其喝水。

    座談會上談笑風生,各種表態(tài)都會有,會后也會有授信、協(xié)議等,但能實際落地多少貸款投放呢?最應該解決的是,先建立基礎性制度和信用制度,修復信用和信任問題。當下最需要解決的是,規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財務行為和信息披露,杜絕企業(yè)違規(guī)挪用預售資金,杜絕項目之間資金流交叉,讓金融機構能清晰地分析出項目實際債務和可控現(xiàn)金流。

    我的建議是,對于新增融資支持的房地產(chǎn)開發(fā)項目,要確保債務和債權獨立,要確保銷售資金完全用于該項目交付和債務償還,資金閉環(huán)運行,杜絕出現(xiàn)資產(chǎn)或資金被凍結、被劃扣。最重要的是,金融機構對“白名單”企業(yè)的新增貸款,若因項目被凍結、劃扣、其他債務糾紛或挪用等出現(xiàn)經(jīng)營之外的損失,該企業(yè)永久不得進入融資市場,讓可置信的威脅倒逼規(guī)范信息披露、有債必償。

    (作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)

    本報專欄文章僅代表作者個人觀點。

    責任編輯: 楊國強
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