時隔十年，深圳涉宅用地成交樓面價紀錄刷新，達到8.4萬元/平方米，溢價率超86%。近兩個月，在“縮量提質”的供地模式下，深圳土拍連續出現高溢價，開發商對優質地塊的爭奪較為激烈。

刷新紀錄

今日（7月14日），深圳成功出讓一宗前海桂灣片區宅地，深圳市招榕置業有限公司以總價21.55億元競得地塊，成交樓面價高達84180元/平方米。企查查信息顯示，該公司隸屬于招商蛇口(001979)。在本次競拍過程中，共有12家房企進行了158輪報價。對比起始掛牌價11.58億元，起始樓面價45234元/平方米，最終成交溢價率達86.10%。

這一樓面價刷新了深圳涉宅用地成交紀錄。此前的紀錄尚定格在十年前——在2015年12月泰禾深圳院子對應地塊以成交總價27.4億元成交，樓面價79907元/平方米。去年成交的南山區粵海街道T107-0107地塊是深圳涉宅用地成交樓面價的第三位，最終成交樓面價70388元/平方米，不過該地塊成交總價高達185.12億元。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅介紹，該地塊容積率≤3.1、建筑限高80米，是前海近年出讓宅地中高度限制最低的一宗，預計將開發為小高層，形成前海稀缺的低密改善型社區。同時，區別于前海多數地塊的“雙限”政策，該地塊商品房售價不限，為開發商預留了靈活定價空間。

“前海桂灣作為深圳‘城市新中心’的核心板塊，已集聚騰訊、華潤、招商等總部基地，該地塊的成功出讓，將進一步提振前海住宅市場預期，標志著前海核心宅地市場熱度回升，高溢價成交反映出頭部房企對深圳核心地段的戰略布局。”孫紅梅表示。

高溢價提升市場情緒

事實上這宗地塊僅剛剛成交，就已經成為樓價“新標桿”。記者留意到，在今日樓面價紀錄被刷新后不久，已有不少中介快速更新社交媒體，將附近的在售項目與之對比進行銷售推介。

“開發商都盯著核心地塊，再貴也要搶，安全邊際高。地價漲了，新房限價放開，房價自然跟著漲。”有中介對此呼吁道。

今年以來，深圳土拍推地數量并不多，規模也不大，但是連續以高溢價完成成交。就在上周，深圳龍華區民治街道一宗宅地經過百輪競價，以40.74%的溢價率成交；在上個月，深圳龍華區民治街道的一宗二類居住用地，經過60多輪競價，也以較起拍價46.6%的溢價率成交。

分析認為，近期深圳土拍市場的高溢價成交，是“核心地段+低密品質+政策紅利”三重因素共同影響的結果，體現了全國各地在供地端“縮量提質”的模式。此外，深圳新房庫存持續走低，截至6月底去化周期僅7.6個月，也進一步加劇了開發商對優質地塊的爭奪。

“深圳近期推出的宅地普遍降低容積率、取消限價，強調‘居住品質升級’，該地塊符合這一導向。”孫紅梅分析稱，“未來，隨著優質地塊的推出，深圳土拍市場將進一步分化，核心區域持續高熱，非核心區域保持平淡。”

根據深圳市房地產中介協會統計，2025年上半年深圳市預售新房成交1.65萬套，較2024年同期增長11.9%，其中住宅成交1.51萬套，較去年同期增長24.4%，不過逐月來看預售新房成交量整體呈下滑走勢。從結構上來看，當下剛需主導、改善抬頭的趨勢明顯。