最近一段時間，深圳土地市場逐漸升溫，宅地供應速度加快。有機構認為，下半年深圳新房市場仍面臨較大下行壓力，樓市政策力度有望進一步加大。

低容積率地塊受青睞

7月7日，位于深圳龍華梅林關片區的A802-0309宗宅地正式出讓，共有6家房企參與競拍，最終經過108輪報價，中海深圳房地產開發有限公司以23.7億元將該宗宅地收入囊中。據悉，該宗宅地初始樓面價約每平方米27565.89元，最終競得樓面價約每平方米38795.22元，溢價率為40.7%。

同日，深圳公共資源交易中心又上架了本年度龍華區擬出讓的第四宗宅地，A815-0037宗地位于民治街道和上塘街道交界處，宗地土地面積16475.54㎡，掛牌起始價15.54億元，擬于2025年8月8日15時出讓，出讓條件參照“價高者得”，自《出讓合同》簽訂之日起1年內開工、4年內竣工，承諾提供“交房即發證”服務等。

就在6月30日，深圳新掛牌兩宗宅地，分別位于寶安區和龍華區，總出讓面積41167.78平方米，總起拍價為29.96億元。值得注意的是，兩宗宅地的容積率均為3.1。

一般來說，容積率指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率，是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標。在深圳土地拍賣市場，小型地塊以及低容積率地塊受到開發商的青睞。

6月19日，深圳龍華民治核心區A817-0619宗地成功出讓，經過65輪報價，最終由深圳聯粵房地產開發有限公司以12.12億元競得，相較8.27億元的起始價，溢價率達到46.55%，這塊宅地的容積率僅為2.5。6月27日，深圳光明中心區宗地號為A509-0074的宅地，由深圳市振業（集團）股份有限公司、深圳市前海天健房地產開發有限公司、深圳市建辰投資發展有限公司聯合體以底價19.94億元競得，地塊規劃容積率約3.1。

下半年政策力度有望進一步加大

中指研究院認為，近期深圳土拍市場的高溢價成交地塊，是“核心地段+低密品質+政策紅利”三重因素共同影響的結果。未來，隨著優質地塊的推出，深圳土拍市場將進一步分化，核心區域持續高熱，非核心區域保持平淡。此外，深圳新房庫存持續走低，加劇了開發商對優質地塊的爭奪。

據深圳中原研究中心監測，今年上半年深圳土地市場的成交面積較去年同期減少40.9%，但成交金額逆勢增加11.8%，主要原因是宅地成交量增加。相較于去年，今年深圳上半年成交土地15宗，與去年同期相比減少8宗。其中，工業用地成交8宗，為成交宗地最多的用地；居住用地和商業用地各成交3宗，位居其次。此外，自2024年宅地市場取消15%的限價之后，深圳宅地市場溢價率隨之上升，位于龍崗區的G01045-0200地塊溢價率達到70.4%，位居近三年來深圳土地市場溢價率“榜首”。

深圳中原研究中心認為，上半年深圳房地產政策持續出臺，但政策力度較往年顯著下降，政策內容主要集中在保障房、公積金貸款、以舊換新等方面。下半年，深圳新房市場仍面臨較大下行壓力，政策力度有望進一步加大。

校對：劉榕枝