REITs正加速成為“固收+”時代重要的資產配置工具。

截至6月5日收盤，我國REITs總市值首次站上2000億元，全市場REITs總數量達66只，最新市值2019.91億元。

2021年5月17日，首批9只基礎設施公募REITs獲批，從政策推動走向市場主導，四年之后，公募REITs從破冰試點發展成為資本市場的重要組成部分，市場規模已超2000億元，成為“固收+”時代重要的資產配置工具。

29只REITs產品年內漲幅超過20%

截至目前，REITs市場已完成66只首發上市，募集規模合計1743.93億元；另有4只完成擴募，募集50.64億元，全市場累計募集金額達1794.58億元。

隨著制度不斷完善、流動性機制逐步優化，REITs正加速從政策推動走向市場主導。今年以來，REITs市場持續升溫。

截至6月5日，中證REITs全收益指數年內累計上漲12.62%，整體呈現震蕩走強態勢。

分單個產品來看，華安百聯消費REIT、華夏大悅城商業REIT等6只產品年內累計漲幅超過40%。

從當前趨勢來看，REITs正從“政策推動期”逐步走向“市場自發配置期”。這其中，消費、保障房等業態因其現金流穩定、政策支撐強，已成為各類資金競逐的優質資產。

東吳蘇園產業REIT基金經理孫野表示，在貨幣政策寬松、無風險利率下行的背景下，今年公募REITs作為單獨大類資產的優勢愈發凸顯，受到了更多投資者青睞。具體來看，宏觀方面，REITs的強分紅特點讓其對利率比較敏感，貨幣政策的變化會影響其股息吸引力；行業方面，REITs的基礎資產行業越來越豐富，不同行業屬性導致底層資產在運行中有著不同收益表現，進而影響REITs表現；短期內供求的不平衡也對REITs市場價格有較大的影響。

年報業績表現亮眼

REITs產品持續受到資金的青睞，離不開其亮眼的業績成績單。

此前，51只REITs產品先后披露了2024年年度報告，這也是REITs信披指引發布后的首次年報。

總體來看，2024年有39只REITs實現了營收和凈利潤的雙增長，其中鵬華深圳能源REIT收入最高，達到了15.62億元，凈利潤為1.35億元。2024年，共有42只REITs進行了分紅，分紅總額達到83.87億元，其中國金中國鐵建高速REIT分紅最多，為7.18億元。

以深市來看，共有18只已上市REITs披露年度報告，總體來看，18只REITs2024年成績單亮眼，超額完成可供分配金額預測，分紅價值日益凸顯，底層基礎設施項目運營穩健，投資者關系維護有序推進，REITs市場發展穩步邁入快車道。

從運行情況來看，深市REITs2024年整體運營平穩，消費、水利等新資產類型項目表現亮眼。消費和水利項目作為2024年新上市的資產類型，整體運行穩健，各項運行指標基本完成說明書預測，市場示范效應顯著。租賃住房、倉儲物流項目出租率維持高位波動態勢，經營情況具備一定韌性。產業園區、收費公路項目2024年運營存在波動，管理人及運營管理機構多措并舉提高項目運行質效。生態環保、清潔能源項目短期面臨調整壓力，調整幅度仍在可控范圍，未來有望企穩回升。

機構持倉占比超六成

得益于REITs的股債雙重屬性，REITs正逐步走入機構資金配置核心。

從當前市場結構來看，原始權益人、保險資金、券商自營仍是公募REITs的核心投資力量，合計持有比例超過60%。

紅土創新基金指出，公募REITs具有股債雙重屬性。“股性”體現在宏觀經濟與政策環境變化對底層資產運營情況的影響，“債性”與債市利率走勢、投資人結構、固定收益投資人的市場情緒等因素有關，二者均有可能導致基金價格波動。目前在經濟周期調整及利率水平持續下行的環境下，公募REITs分派率和十年期國債收益率的利差對市場影響較大。公募REITs板塊兼具資產增值潛力和分紅穩定的特性。

今年以來REITs仍延續擴容趨勢。多項REITs相關政策的發布，也支持REITs常態化發行與加速擴容與擴圍。

此前國務院辦公廳發布《關于做好金融“五篇大文章”的指導意見》，強調常態化推進清潔能源、養老、新型基礎設施等領域符合條件的項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金。《提振消費專項行動方案》中也提到，支持符合條件的消費、文化旅游等領域項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金。

中金基金認為，2025年伴隨政策的進一步完善和市場逐步成熟，REITs市場規模有望繼續擴大。常態化發行機制下，預計將有更多領域的“首單”項目納入公募REITs發行范圍。

博時基金指出，公募REITs較穩定的現金流和強制分紅機制有望進一步吸引避險資金流入。但由于不同類型的基礎設施資產在不同程度上依賴于整體經濟表現，投資者需關注區域經濟活力、底層資產類型、經營質量及收入構成。

校對：王錦程