李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

5月7日，國務院新聞辦公室舉行發(fā)布會，央行、國家金融監(jiān)督管理總局、證監(jiān)會等負責人介紹“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場穩(wěn)預期”有關情況。這是繼2024年9月底金融管理部門推出金融政策“組合拳”后的再次聯(lián)手，也是落實4月25日中央政治局會議關于“根據形勢變化及時推出增量儲備政策，加強超常規(guī)逆周期調節(jié)”，金融政策要主動作為的及時體現。

此次會上，人民銀行提出了十項措施。其中，一攬子降準降息備受關注。比如，降低存款準備金率0.5個百分點，下調政策利率0.1個百分點，下調結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點，降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。這些調節(jié)資金面寬裕度和下調資金利率的政策與房地產直接相關。同時，還提出加快出臺與房地產發(fā)展新模式相適配的系列融資制度。

在當前剛需和剛性改善仍占主導的情況下，為了促進這些需求更好地上車、促進新房和二手房的循環(huán)，考慮到微觀主體對收入預期等仍然偏弱的情況，適時降準降息，保持流動性充裕、低成本，繼續(xù)降低樓市的門檻、降低交易成本，有利于夯實止跌回穩(wěn)的局面。

當前有一些因素制約樓市消費端，也需要降準降息來扶持。另外，人民幣匯率穩(wěn)定的壓力減輕，也為降準降息創(chuàng)造出窗口期。

存款準備金率從原來的6.6%降低到6.2%，降低銀行負債成本，增強銀行對購房者和開發(fā)企業(yè)的貸款能力；央行政策利率下調10個基點，經由市場化傳導預計將帶動貸款市場報價利率（LPR）隨之下行，后期按揭貸款利率也相應下調；五年期以上公積金首套房利率將由2.85%降至2.6%，達到歷史最低水平，也是近期較大的降幅，有助于拉開公積金利率和商貸利率的差距，體現公積金利率的普惠特征，降低公積金冗余，激發(fā)剛需和改善型購房動力。

下調結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點，惠及專項借款、再貸款。抵押補充貸款（PSL）利率也從目前的2.25%降至2%。這些政策對于支持配租和配售型保障性住房項目投資、保障性租賃住房統(tǒng)租統(tǒng)購和運營、城中村改造等轉向資金投放等，都有積極意義。

另外，金融監(jiān)管總局表示，近期將推出八項增量政策，一方面就是加快出臺與房地產發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，助力持續(xù)鞏固房地產市場穩(wěn)定態(tài)勢。其中，就包括房地產開發(fā)、個人住房、城市更新等貸款管理辦法，指導金融機構繼續(xù)保持房地產融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強化對高品質住房的資金供給，助力持續(xù)鞏固房地產市場的穩(wěn)定態(tài)勢。

這也折射出一個信號，對于穩(wěn)定住房消費、房地產項目投資，降準降息等傳統(tǒng)工具有積極的作用。但從當前行業(yè)和市場的基本面來看，傳統(tǒng)政策紓困的效應減弱，迫切需要轉向新發(fā)展模式。近期，各地都在抓緊制定落實房地產新發(fā)展模式。這其中，金融支持的新模式必不可少。甚至可以講，房地產新模式的任何探索、實踐，都需要新的房地產金融模式輔助。

同時，考慮到商品房項目資金高度密集，包括股東出資、債券融資、信貸融資、證券化融資等，要建立全口徑的資金監(jiān)管制度，才能捋清楚各個資金主體資金投入、收回及分派收益的合理規(guī)則。另外，房地產進入存量時代以后，無論是存量土地盤活、物業(yè)收儲和運營、發(fā)展住房租賃等等，這些存量盤活都需要金融支持，這與增量時代的抵押風控模式完全不同。

值得注意的是，過去的存量盤活主要是通過棚改、城中村改造等，依靠土地再出讓和商品房銷售回籠資金以償還貸款。未來，告別大拆大建，城中村、老舊小區(qū)、老城區(qū)等改造以綜合整治、微改造等為主，比如公建配套補短板（比如“一老一小”）、功能修復和再造、消費活力或“煙火氣”激活等，帶動可持續(xù)的現金流創(chuàng)造，并以該模式來驅動前期融資和投資。

總之，房地產新的金融新模式，關鍵是轉向不動產現金流導向的投融資模式。而且，此次一攬子金融穩(wěn)樓市政策，還重在修復經濟基本面。比如，科技創(chuàng)新和技術改造再貸款增至8000億，新設立“服務消費與養(yǎng)老再貸款”5000億元。這些政策工具重在穩(wěn)定就業(yè)、收入、消費等經濟基本盤，夯實高質量發(fā)展的確定性，在落實“穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預期”中，創(chuàng)造房地產可持續(xù)的發(fā)展動力。